Quais são as Leis que regem o seu condomínio?

porGTA Gestão Imobiiária

Se você é síndico ou condômino, entender as leis que regem as relações sociais e profissionais do condomínio é essencial para evitar problemas com a administração e a locação, além de melhorar a convivência com os vizinhos.

Neste sentido, os especialistas da GTA prepararam este artigo para que você entenda os principais aspectos dessa legislação. Então, se tem interesse e quer ficar por dentro do assunto, continue a leitura.

Constituição Federal – A base de tudo

De todas as leis que existem em um país, a Constituição é a mais importante delas, pois é a norma que estabelece os princípios para a criação de outras leis e do que deve constar nelas. Neste sentido, quando falamos da legislação do condomínio, a Constituição Federal brasileira é a base de tudo.

Nela estão presentes temas muito importantes que também regem a vida no condomínio, como, por exemplo, direito de propriedade, função social da propriedade, princípio da dignidade humana, etc.

Quais as leis que regem os condomínios?

Não existe apenas uma única lei que regula os condomínios, principalmente porque é um tema que abrange diferentes tipos de relações. Por isso, há uma ampla legislação que versa sobre esses espaços, dando origem ao Direito Condominial.

A legislação de condomínio atual é formada pelo Código Civil, pela Lei nº 4.591/64, pela convenção do condomínio e regimento interno e pelas outras leis que tratam de temas tangentes.

O que diz o Código Civil a respeito dos condomínios?

O Código Civil é a principal regulamentação de condomínios no Brasil e é a partir dele que surgem a Convenção de Condomínio, o regimento interno e até as assembleias. Na sua última atualização, em 2002, o Código Civil absorveu muitos direitos, deveres e condutas da Lei 4.591/64, que ainda está ativa.

No entanto, quando existem conflitos entre as duas legislações, é o Código que predomina. A regulamentação do condomínio é tratada entre os seus artigos 1.331 a 1.358 e abordam os seguintes temas:

  • 1331: Define as partes exclusivas e comuns aos condôminos;
  • 1332: Trata do registro do condomínio edilício;
  • 1333 e 1334: Convenção do condomínio e suas determinações;
  • 1335 e 1336: Direitos e deveres do condômino;
  • 1336 e 1337: Aplicação e características de multas;
  • 1338: Vagas de veículos dos condôminos;
  • 1339 e 1340: Partes comuns dos condôminos;
  • 1341 e 1342: Realização de obras no condomínio;
  • 1343: Aprovação de construção de outro pavimento;
  • 1344: Despesas do terraço de coberturas;
  • 1345: Débitos de condôminos;
  • 1346: Seguro obrigatório;
  • 1347: Eleição de síndico;
  • 1348: Deveres e responsabilidades do síndico;
  • 1349: Destituição do síndico;
  • 1350 ao 1355: Assembleias de condomínios;
  • 1356: Criação do Conselho Fiscal do condomínio;
  • 1357 e 1358: Extinção do condomínio.

Por isso, o Código Civil é a principal ferramenta que normatiza o convívio social no condomínio e também a administração do mesmo, abrangendo desde situações de inadimplência até as regras para a destituição do síndico.

E a Lei nº 4.591/64?

Trata-se de uma lei anterior ao Código Civil que abrange direitos, deveres e condutas a serem respeitadas nesses espaços. Contudo, a maioria dos seus artigos foram substituídos pelo Código. Apenas nos assuntos que não foram contemplados nele ainda são regulados pela Lei 4.591/64, como, por exemplo:

  • incisos 1 e 3 do artigo 2º – referentes às vagas de garagem;
  • 9 em sua totalidade – trata da criação da convenção do condomínio;
  • incisos 2 e 5 do art. 12 – relacionados aos direitos e deveres do síndico e do condômino.

A convenção do condomínio

A convenção do condomínio é o regulamento que contempla as características únicas do condomínio, aproximando as normas do Código Civil à sua realidade, abrangendo especificidades que não estão presentes em uma lei geral.

Ainda, a convenção deve ter caráter obrigatório e precisa ser seguida por todos os moradores. Entre os principais temas que ela deve definir, estão: quota proporcional, modo de pagamento do condomínio, fundo de reserva, forma de administração, competência das assembleias, regras de uso das áreas comuns e situações passíveis de multas.

Qual a diferença do regimento interno?

O regimento interno integra a convenção do condomínio e serve para estabelecer regras de cuidado com os espaços comuns, uso do patrimônio, presença de animais nos apartamentos, proibições e regras para serviços terceirizados.

Em resumo, o regimento interno trata de temas do dia-a-dia do condomínio, que envolvem o relacionamento e a convivência com os condôminos, como, por exemplo, guarda de bicicletas, uso dos elevadores e das dependências.

Outras normas e regulamentações

Além das regras já mencionadas, existem outras normas que regulamentam outros aspectos não contemplados nas legislações já mencionadas. As mais importantes são:

  • 36 Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho sobre condições de trabalho;
  • Lei nº 14.010/2020 que autoriza assembleias virtuais e voto eletrônico em condomínios;
  • Lei Antifumo (nº 12.546/2011) que proíbe o fumo em áreas comuns do prédio;
  • Lei do Inquilinato (nº 8.245/91);
  • Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015)
  • Lei de Acessibilidade (Decreto nº 5.296/2004;
  • Norma nº 16.280/2014 ABNT que trata de reformas em condomínios.

Enfim, esse é o conjunto de leis e normas que regem a vida e a administração de condomínios e, por isso, precisa ser conhecido tanto pelos condôminos quanto pelos síndicos. Caso tenha qualquer dúvida sobre o tema, deixe o seu comentário que iremos responder.

Agora, se você está buscando por um parceiro que ajude a melhorar a gestão do condomínio, a GTA tem o que você precisa. Afinal, são mais de 50 anos de atuação no mercado imobiliário.